Dom jednorodzinny czy blok? Budownictwo w Polsce 2016-2026 w liczbach

Dom czy blok: co pokazują dane z jedenastu lat

Czy Polacy budują dziś więcej domów jednorodzinnych, czy bloków? Odpowiedź da się sprawdzić w danych: poniższa analiza opiera się na pozwoleniach na budowę z kategorii I (budynki mieszkalne jednorodzinne) i XIII (budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe) z rejestru GUNB, zagregowanych rok po roku i województwo po województwie od 2016 do połowy 2026 roku.

Zanim zaczniemy: liczba pozwoleń to nie liczba mieszkań

To zastrzeżenie jest ważniejsze niż jakakolwiek liczba w tym artykule, więc na start. Jedno pozwolenie z kategorii I to zwykle jeden dom dla jednej rodziny. Jedno pozwolenie z kategorii XIII to często budynek na kilkadziesiąt albo kilkaset mieszkań. Oznacza to, że spadający udział bloków w liczbie pozwoleń nie musi wcale oznaczać, że buduje się mniej mieszkań w budynkach wielorodzinnych: może po prostu oznaczać, że deweloperzy realizują większe projekty na jednym pozwoleniu, podczas gdy każdy dom jednorodzinny wymaga osobnej decyzji administracyjnej. Ten artykuł mówi o liczbie pozwoleń, nie o liczbie mieszkań ani powierzchni użytkowej, to rozróżnienie warto mieć w głowie przy każdej liczbie poniżej.

Skąd te liczby: metodologia w skrócie

Dane pochodzą z naszej bazy pozwoleń na budowę, zasilanej importami z rejestru GUNB, zagregowanych na osobnej kostce danych według roku, województwa i kategorii obiektu. Kategoria I obejmuje budynki mieszkalne jednorodzinne, kategoria XIII: budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Zestawienie obejmuje lata 2016-2025 jako pełne, zamknięte okresy oraz 2026 jako dane narastające do dnia ostatniego importu. Z agregacji wyłączone są rekordy bez przypisanej kategorii obiektu (około 0,26% całości): marginalne dla samego porównania kategorii I i XIII, bo nie wpływa istotnie na proporcje między nimi.

Krajowy trend: udział bloków w liczbie pozwoleń systematycznie maleje

Patrząc na sumę pozwoleń w obu kategoriach dla całego kraju, widać wyraźny i konsekwentny kierunek zmian: udział kategorii XIII w łącznej liczbie pozwoleń (dom + blok) spada niemal nieprzerwanie od 2016 roku, z chwilowym szczytem w 2017 (14,0%) i wyraźnym przyspieszeniem spadku w 2021-2022:

Konkretnie: o ile w 2016 i 2017 roku na cztery-pięć pozwoleń na dom jednorodzinny przypadało jedno pozwolenie na budynek wielorodzinny, o tyle dziś ta proporcja to bliżej jednego na piętnaście. Sam wolumen bezwzględny w obu kategoriach też wygląda inaczej niż mogłoby się wydawać: nie jest to opowieść o stałym wzroście liczby domów przy malejącej liczbie bloków, tylko coś bardziej złożonego.

2021: szczyt budownictwa jednorodzinnego przed załamaniem

Zanim rynek wyraźnie zwolnił w 2022 roku, rok 2021 przyniósł najwyższy w całym analizowanym okresie wolumen pozwoleń na domy jednorodzinne: 183 218 w skali kraju, o prawie 12 tysięcy więcej niż rok wcześniej i o ponad 54 tysiące więcej niż w 2016 roku. To był też ostatni rok, w którym pozwolenia na budynki wielorodzinne utrzymywały się jeszcze na relatywnie wysokim poziomie (16 815), zanim w 2022 roku spadły niemal do połowy tej wartości. Rok 2021 wygląda więc w tych danych jak punkt kulminacyjny wieloletniego wzrostu, po którym nastąpiła wyraźna korekta w obu kategoriach jednocześnie.

2022: rok, w którym rynek wyraźnie zwolnił

Największa pojedyncza zmiana w całym zestawieniu nie dotyczy proporcji, tylko wolumenu: między 2021 a 2022 rokiem liczba pozwoleń na domy jednorodzinne spadła w skali kraju z 183 218 do 119 786, a na budynki wielorodzinne z 16 815 do 9 980. To spadek o odpowiednio 35% i 41% w ciągu jednego roku, w obu kategoriach naraz. Czasowo pokrywa się to z okresem wyraźnego wzrostu kosztu kredytu hipotecznego w Polsce w 2022 roku: to zbieżność, którą warto odnotować jako kontekst, choć sama baza pozwoleń nie pozwala jednoznacznie rozstrzygnąć, w jakim stopniu to właśnie ten czynnik odpowiada za spadek, a w jakim złożyły się na to inne przyczyny, jak rosnące koszty materiałów budowlanych czy ogólne spowolnienie inwestycyjne.

Co ciekawe, po 2022 roku liczba pozwoleń na domy jednorodzinne zaczęła powoli odbudowywać się (ze 97 466 w 2023 do 111 310 w 2025), podczas gdy pozwolenia na budynki wielorodzinne pozostały w okolicach 8-9 tysięcy rocznie w skali kraju, stąd dalszy spadek udziału bloków nawet po ustabilizowaniu się rynku.

2026 dopiero się pisze

Podobnie jak w innych zestawieniach opartych na bieżącym roku, dane za 2026 są narastające: obejmują okres od stycznia do dnia ostatniego importu z rejestru GUNB, a nie zamknięty rok. Udział 6,3% dla 2026 warto więc traktować jako wstępny obraz, nie ostateczny wynik roku, choć kierunek (kontynuacja spadku z poprzednich lat) jest spójny z trendem widocznym od 2019 roku.

Regionalne różnice są ogromne

Sumując dane za pełne lata 2016-2025 dla każdego województwa, widać, że udział budynków wielorodzinnych w liczbie pozwoleń różni się między regionami dużo bardziej, niż mogłoby sugerować krajowe 8-9%: liderem jest zdecydowanie dolnośląskie:

Na przeciwnym biegunie: lubelskie (2,7%), świętokrzyskie (3,4%), podkarpackie (3,5%) i podlaskie (4,2%): regiony, w których budownictwo jednorodzinne dominuje niemal całkowicie, a pozwolenia na budynki wielorodzinne są rzadkością.

Rozstęp jest ogromny: od niemal 30% w dolnośląskim do niecałych 3% w lubelskim, przy krajowej średniej rzędu 8-9%. Wysoki udział bloków nie pokrywa się przy tym prosto z wielkością regionu ani z liczbą dużych miast: lubuskie i opolskie, jedne z mniejszych województw w kraju, mają wyższy udział budownictwa wielorodzinnego niż znacznie większe wielkopolskie czy małopolskie. To sugeruje, że o udziale kategorii XIII decyduje raczej lokalna struktura rynku deweloperskiego i charakter zabudowy miejskiej niż sama wielkość regionu.

Dlaczego Mazowieckie ma niski udział bloków, mimo Warszawy

To najbardziej nieintuicyjny wynik w całym zestawieniu: mazowieckie, region z największą w kraju aglomeracją i jednym z najbardziej aktywnych rynków mieszkaniowych, ma udział budynków wielorodzinnych na poziomie zaledwie 6,7%, poniżej krajowej średniej i wyraźnie niżej niż dolnośląskie czy zachodniopomorskie. To właśnie tutaj najlepiej widać, dlaczego zastrzeżenie z początku artykułu jest tak istotne. Mazowieckie ma jednocześnie największy w kraju wolumen pozwoleń na domy jednorodzinne (blisko 185 tysięcy w całym okresie), w dużej mierze dzięki zabudowie podmiejskiej wokół Warszawy, i spory, choć proporcjonalnie mniejszy, wolumen pozwoleń na budynki wielorodzinne. Niski udział procentowy nie oznacza więc, że w Warszawie i okolicach nie powstają duże osiedla: oznacza, że liczba pozwoleń na domy jednorodzinne w regionie jest tak duża, że proporcjonalnie przytłacza mniejszą liczbę pozwoleń na bloki, nawet jeśli te bloki są duże i mieszczą tysiące mieszkań.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości

Dla osób śledzących rynek nieruchomości te dane sugerują kilka rzeczy:

• Malejący krajowy udział kategorii XIII to prawdopodobnie efekt konsolidacji, a nie odwrotu deweloperów od budownictwa wielorodzinnego: mniej, ale większych projektów na jedno pozwolenie, przy niezmiennie wysokim i rosnącym wolumenie domów jednorodzinnych.
• Regiony o wysokim udziale bloków (dolnośląskie, lubuskie, zachodniopomorskie, opolskie) to dobry punkt wyjścia do dalszej analizy rynku najmu i sprzedaży mieszkań, bo tam relatywnie więcej inwestycji przechodzi przez tryb wielorodzinny niż gdzie indziej w kraju.
• Regiony o niemal zerowym udziale bloków (lubelskie, świętokrzyskie, podkarpackie, podlaskie) to rynki, na których deweloperska oferta mieszkań w budynkach wielorodzinnych może być z natury rzeczy bardziej ograniczona: ma to znaczenie zarówno dla najemców szukających mieszkań, jak i dla firm planujących wejście na taki rynek z ofertą sprzedaży lub wynajmu.
• Sam ranking udziału procentowego nie zastępuje analizy wolumenu bezwzględnego. Mazowieckie ma niski udział bloków, ale wciąż jeden z największych bezwzględnych wolumenów pozwoleń na budynki wielorodzinne w kraju: dla firmy szukającej rynku z dużą liczbą projektów deweloperskich to wciąż istotny kierunek, mimo niskiego miejsca w rankingu udziału procentowego.

Ograniczenia tych danych

Kilka zastrzeżeń oprócz tego najważniejszego, opisanego na początku. Po pierwsze, jak już wspomniano wyżej, agregacja pomija około 0,26% rekordów bez kategorii, bez wpływu na tę analizę. Po drugie, liczby są bezwzględne, nie znormalizowane do liczby mieszkańców ani powierzchni województwa: większe województwo z natury będzie miało większy wolumen w obu kategoriach, więc porównania bezwzględnych liczb między regionami (a nie udziałów procentowych) należy czytać z tym zastrzeżeniem. Po trzecie, dane obejmują wyłącznie dwie kategorie spośród szerszej klasyfikacji obiektów budowlanych, nie mówią nic o pozostałych kategoriach (np. budynkach usługowych czy przemysłowych), które również mają swój udział w ogólnym rynku budowlanym.

Co warto sprawdzić, gdy 2026 się zamknie

Ten artykuł powstał w połowie 2026 roku, więc obraz tegorocznego udziału bloków (6,3%) jest z definicji tymczasowy. Szczególnie warto będzie sprawdzić po zamknięciu roku, czy spadkowy trend z ostatnich pięciu lat się utrzyma, czy może w drugiej połowie roku pojawi się odbicie liczby pozwoleń na budynki wielorodzinne, zwłaszcza w regionach takich jak dolnośląskie czy zachodniopomorskie, gdzie kategoria XIII od lat stanowi znacznie większą część rynku niż gdzie indziej w kraju. Drugi wątek do obserwacji: czy reforma Prawa budowlanego z początku 2026 roku, która rozszerzyła katalog inwestycji niewymagających pełnego pozwolenia, zacznie z czasem widocznie wpływać na wolumen w tej bazie, zwłaszcza po stronie mniejszych budynków wielorodzinnych, które w niektórych przypadkach mogą dziś kwalifikować się do prostszej ścieżki formalnej niż jeszcze rok temu.

Sprawdź dane dla konkretnej lokalizacji

Powyższe zestawienie pokazuje długoterminowy trend na poziomie kraju i województw. Jeśli interesuje Cię konkretna inwestycja, powiat albo pojedyncza działka, wyszukiwarka BazaPozwoleń pozwala sprawdzić szczegółowe dane pozwoleń bez ograniczeń tego zestawienia zbiorczego. Możesz też założyć darmowe konto, żeby wracać do wyników bez dziennego limitu wyszukiwań.