Rynek mieszkaniowy 2026: gdzie deweloperzy powinni szukać okazji

Selektywność, o której mówi cała branża

Raporty branżowe z pierwszej połowy 2026 roku rysują dość spójny obraz: rynek budowlany jako całość rośnie, napędzany inwestycjami infrastrukturalnymi i energetycznymi, ale segment mieszkaniowy wchodzi w fazę korekty i większej ostrożności. Analitycy piszą wprost o rosnącej selektywności deweloperów, którzy zamiast powtarzać dotychczasową strategię szybkiego zwiększania wolumenu, koncentrują się na projektach o stabilniejszym potencjale sprzedażowym. Dane branżowe pokazują też, że liczba rozpoczynanych mieszkań w pierwszych miesiącach 2026 roku była nierówna miesiąc do miesiąca: po słabszym początku roku kwiecień i maj przyniosły odbicie, ale całościowy obraz pozostaje ostrożny, a mroźna zima na przełomie roku dodatkowo wyhamowała tempo prac w całej branży budowlanej.

Problem z takimi zbiorczymi komentarzami jest prosty: “selektywność” i “korekta” to opisy ogólnokrajowe, które niewiele mówią o tym, gdzie konkretnie warto szukać, a gdzie lepiej poczekać. Nasze własne dane z rejestru pozwoleń na budowę pozwalają rozbić ten ogólny obraz na konkretne regiony. I wychodzi z tego wyraźny podział, który nie pokrywa się z intuicyjnym postrzeganiem “dużych” i “małych” rynków.

Tradycyjni liderzy budownictwa wielorodzinnego zwalniają

Zestawiając tempo wzrostu liczby pozwoleń w 2026 roku (względem pełnego 2025 roku) z długoterminowym udziałem budynków wielorodzinnych w danym regionie, widać wyraźny wzorzec: województwa, które od lat są krajowymi liderami budownictwa wielorodzinnego, rosną dziś wolniej niż średnia krajowa. Dolnośląskie (z najwyższym w kraju udziałem budynków wielorodzinnych w pozwoleniach: 29,8% za lata 2016-2025) ma tempo wzrostu w 2026 roku na poziomie 48,8%, poniżej średniej krajowej wynoszącej 49,7%. Podobnie zachodniopomorskie (20,4% udziału bloków, tempo 42,6%, wyraźnie poniżej średniej) i śląskie (16,6% udziału, tempo 48,9%).

Rynki, które przez lata budowały swoją pozycję na budownictwie wielorodzinnym, dziś nie rosną szybciej niż reszta kraju, a w przypadku zachodniopomorskiego rosną wyraźnie wolniej. To spójne z tym, co opisują raporty branżowe: deweloperzy w dojrzałych, nasyconych rynkach stają się ostrożniejsi, zamiast dalej zwiększać skalę.

Rynki, które rosną najszybciej, wciąż czekają na budownictwo wielorodzinne

Po drugiej stronie zestawienia jest grupa województw z najwyższym tempem wzrostu w 2026 roku, które jednocześnie mają jedne z najniższych udziałów budownictwa wielorodzinnego w kraju. Małopolskie (tempo 54,8%, udział bloków zaledwie 4,6%), mazowieckie (tempo 51,0%, udział 6,7%) i podkarpackie (tempo 51,7%, udział 3,5%) rosną szybciej niż średnia krajowa, ale budownictwo wielorodzinne wciąż stanowi tam marginalną część rynku w porównaniu z dolnośląskim czy zachodniopomorskim.

To nie musi oznaczać braku popytu na mieszkania w budynkach wielorodzinnych w tych regionach: równie dobrze może oznaczać, że podaż w tym segmencie nie nadążała dotąd za ogólnym wzrostem rynku budowlanego w tych województwach. Dla dewelopera szukającego nowego kierunku ekspansji to istotna różnica: rynek rosnący szybciej niż średnia krajowa, w którym segment wielorodzinny jest wciąż relatywnie niewielki, wygląda inaczej niż rynek dojrzały, w którym budownictwo wielorodzinne od lat stanowi dużą część wolumenu, a tempo wzrostu spada poniżej średniej.

Osobną, ciekawą grupą są mniejsze rynki o wysokim tempie i jednocześnie wysokim udziale bloków: opolskie, warmińsko-mazurskie i lubuskie rosną szybciej niż średnia krajowa, mając już relatywnie wysoki udział budownictwa wielorodzinnego (odpowiednio 18,3%, 14,4% i 22,5%). To rynki, w których zarówno wolumen, jak i segment wielorodzinny rosną razem: inny profil niż duże, dojrzałe rynki czy szybko rosnące, ale wciąż zdominowane przez domy.

Co to oznacza dla różnych odbiorców

• Dla deweloperów: grupa rosnących, ale wciąż zdominowanych przez domy rynków (małopolskie, mazowieckie, podkarpackie) to kandydaci do bliższej analizy pod kątem ekspansji w segment wielorodzinny, zanim zrobi to konkurencja. Jednocześnie warto ostrożniej podchodzić do dalszego zwiększania skali w regionach, gdzie tempo już spada poniżej średniej krajowej.
• Dla rzeczoznawców majątkowych: zmieniająca się struktura podaży (więcej albo mniej budownictwa wielorodzinnego względem jednorodzinnego) wpływa na porównywalność transakcji w danym regionie w czasie, warto weryfikować, czy segment, z którego pochodzą dane porównawcze, faktycznie odzwierciedla obecną strukturę lokalnej podaży, a nie strukturę sprzed kilku lat.
• Dla analityków rynku: rozbieżność między ogólnokrajową narracją “spowolnienia i selektywności” a bardzo różnym tempem na poziomie regionalnym pokazuje, że wnioski z danych krajowych (GUS, raporty branżowe) nie zawsze przekładają się wprost na sytuację w konkretnym województwie.
• Dla prawników obsługujących inwestycje budowlane: regiony o rosnącym udziale budownictwa wielorodzinnego to również regiony, w których częściej pojawiają się kwestie związane z większymi, bardziej złożonymi inwestycjami (współwłasność, większa liczba stron postępowania, obszar oddziaływania) niż przy pojedynczych domach jednorodzinnych.

Ograniczenia tej analizy

Kilka zastrzeżeń, zanim ktokolwiek potraktuje to jako gotową rekomendację inwestycyjną. Po pierwsze, dane za 2026 rok są narastające, nie stanowią zamkniętego roku, obraz może się jeszcze zmienić w drugiej połowie roku. Po drugie, tempo i udział bloków to wskaźniki oparte na liczbie pozwoleń, nie na liczbie mieszkań ani wartości inwestycji: jedno pozwolenie na budynek wielorodzinny może obejmować różną liczbę mieszkań w zależności od regionu i dewelopera. Po trzecie, ta analiza nie uwzględnia czynników spoza rejestru pozwoleń: cen gruntów, dostępności kredytu, lokalnego popytu najmu czy planów zagospodarowania przestrzennego, które równie mocno decydują o opłacalności konkretnej inwestycji.

Sprawdź dane dla konkretnego regionu

Powyższe zestawienie pokazuje ogólny kierunek na poziomie województw. Jeśli planujesz konkretną inwestycję, wyszukiwarka BazaPozwoleń pozwala sprawdzić szczegółowe dane pozwoleń dla wybranej lokalizacji i kategorii obiektu. Możesz też założyć darmowe konto, żeby wracać do wyników bez dziennego limitu wyszukiwań.